Zakaz handlu z powodu koronawirusa powoduje czasowe wygaśnięcie zobowiązań między wynajmującymi i najemcami – taką opinię przedstawił Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług. W myśl przedstawionych przez niego rekomendacji w okresie obowiązywania zakazu handlu najemcy w galeriach handlowych mają prawo odmówić zapłaty za najem.
Na mocy rozporządzenia ministra zdrowia w sprawie ogłoszenia w Polsce stanu epidemii do odwołania w centrach handlowych zamknięto działalność sklepów (z wyjątkiem spożywczych, aptek i drogerii). Właściciele tych punktów stanęli wobec realnej groźby utraty przychodów. W reakcji na tę sytuację Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług przedstawił opinię prawną mecenasa Michała Romanowskiego z kancelarii Romanowski i Wspólnicy, który twierdzi, że zakaz handlu z powodu koronawirusa powoduje czasowe wygaśniecie zobowiązań między wynajmującymi i najemcami.
- Umowa najmu w galerii handlowej jest zawierana w celu sprzedaży towarów. Najemca powiada „daję” (płacę czynsz), aby wynajmujący „dał” („udostępnił aktywny kanał sprzedaży”). Prawny nakaz zamknięcia sklepów powoduje, że najemca nie może korzystać ze sklepu zgodnie z celem zawarcia umowy najmu uzgodnionym przez wynajmującego i najemcę – stwierdza mec. Romanowski. Zwraca przy tym uwagę, że wynajmujący wymaga od najemcy prowadzenia sprzedaży zastrzegając na swoją rzecz rozmaitego rodzaju sankcje za brak prowadzenia sprzedaży, a ten drugi w zamian za uzyskanie prawa do sprzedaży w sklepie zlokalizowanym w galerii zobowiązuje się płacić czynsz i inne opłaty.
- Przedmiotem świadczenia i zobowiązania wynajmującego jest zatem udostępnienie powierzchni handlowej dla celów handlowych. Jeżeli wynajmujący nie jest w stanie udostępnić powierzchni handlowej w celu prowadzenia w niej sprzedaży przez najemcę, to znaczny, że nie wykonał swojego zobowiązania, a więc po stronie najemcy nie powstaje obowiązek zapłaty czynszu. Najemca płaci bowiem za prawo do korzystania ze sklepu, który może być otwarty i do którego mogą przychodzić klienci, a nie za sam fakt posiadania sklepu czy „cieszenia oka z posiadania sklepu”. Sklep zamknięty to jak samochód bez silnika, a więc atrapa samochodu – argumentuje prawnik.
Jak dalej stwierdza mec. Romanowski, prawo umów określa świadczenie wynajmującego jako zachowanie, które umożliwia zrealizowanie najemcy jego celu, jakim jest sprzedaż. Jest to zresztą wspólny cel obu stron - wynajmującego i najemcy. W swej opinii prawnik argumentuje, że wynajmujący ma obowiązek zachować się tak, aby cel najemcy był zrealizowany, a najemca ma obowiązek zachować się tak (zapłacić), aby cel wynajmującego był osiągnięty (celem tego drugiego jest czynsz oraz frekwencja w galerii). Świadczenia wynajmującego i najemcy muszą być ekwiwalentne. Jak dodaje mec. Romanowski, prawo cywilne nakazuje przyjąć obowiązek zapłaty za zachowanie wynajmującego, które realizuje cel najemcy, ale i wynajmującego. Zwraca uwagę, że galerie przyciągają najemców frekwencją w galeriach, dobierają najemców pod kątem przyciągania ludzi do galerii, a to ma wpływ na stawki czynszu.
- Świadczeniem galerii nie jest udostępnienie atrapy sklepu, ale działającego sklepu – stwierdza. Następnie zaś dodaje, że zgodnie z art. 495 w związku z art. 475, a także 354, 65 i 353 k.c. zakaz handlu z powodu koronawirusa oznacza niemożliwość następczą spełnienia świadczenia przez wynajmującego, a w konsekwencji wygaśnięcie zobowiązania między wynajmującym i najemcy co najmniej na czas trwania zakazu, czyli najemca nie może żądać od wynajmującego udostępnienia działającego sklepu, a wynajmujący nie może żądać zapłaty czynszu i innych opłat.
- Nie ma znaczenia, czy akt prawny zamyka galerie handlowe, czy „tylko” sklepy w galeriach. Skutek prawny i ekonomiczny jest taki sam – ocenia prawnik.
Jakie konkretne propozycje wynikają jednak z tego wywodu dla najemców sklepów w galeriach handlowych?
W przedstawionych rekomendacjach możemy przeczytać, że jeśli chodzi o okres przed wprowadzeniem zakazem zakazu handlu w galeriach handlowych, to najemca ma prawo żądać zwrotu „nadpłaconego” czynszu na podstawie art. 700 k.c. , a w przypadku odmowy zwrotu powinien wystąpić do sądu o zapłatę (zwrot nadpłaconego czynszu).
W myśl rekomendacji w okresie obowiązywania zakazu handlu najemca ma prawo odmówić zapłaty (na podstawie art. 475 § 1 k.c. w zw. z art. 495 § 2 k.c. z uwagi na częściową niemożliwość świadczenia wynajmującego i wygaśnięcie zobowiązania z umowy najmu w części, tj. w odniesieniu do okresu obowiązywania zakazu). Ma również prawo żądać zwrotu części czynszu zapłaconego z góry za okres objęty zakazem (na podstawie art. 495 § 2 w zw. z § 1 k.c. w zw. z art. 475 § 1 k.c. i art. 405 k.c. - bezpodstawne wzbogacenie). Ponadto ma prawo żądać od banków odmowy realizacji gwarancji bankowych wystawionych na rzecz wynajmującego tytułem zabezpieczenia wykonania umowy najmu przez najemcę powołując się na brak spełnienia świadczenia przez wynajmującego, a w konsekwencji brak powstania zobowiązania po stronie najemcy.
Rekomendacje dotyczą też okresu rekonwalescencji (po zakazie handlu w galeriach handlowych). Wedle nich najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu na podstawie art. 700 k.c. , a w razie odmowy obniżenia czynszu przez wynajmującego, powinien płacić należności z faktury w części niespornej i wystąpić do sądu o zmianę umowy w zakresie wysokości czynszu (powództwo o ukształtowanie stosunku prawnego). Jeśli wynajmujący wcześniej wystąpi o zapłatę z tytułu niezapłaconej kwoty, najemca – jak czytamy - może bronić się w powództwie wzajemnym ponieważ jego roszczenie pozostaje w związku z roszczeniem o zapłatę czynszu dochodzonego przez wynajmującego (art. 204 § 1 KPC).
Materiał chroniony prawem autorskim - zasady przedruków określa regulamin.
PODOBAŁO SIĘ? PODZIEL SIĘ NA FACEBOOKU
KOMENTARZE (0)